В первом квартале 2024 года, в январе-марте, наблюдался самый высокий рост цен на жилье за последние 16 лет. В 2023 году цены на жилье находились на уровне 2022 года, а в 2024 году на рынке наблюдается подъем, цены растут, но количество сделок сокращается. В первом квартале были зафиксированы самые высокие цены на жилье за всю историю Республики Молдова. Об этом рассказал Вячеслав Ионица, эксперт по экономической политике Института развития и социальных инициатив (IDIS) "Viitorul", в пятницу, 14 июня, в ходе еженедельной передачи "Экономический анализ с Вячеславом Ионице". Поквартальная динамика цен на недвижимость в Кишиневе. По данным эксперта, в 2008 году наблюдалось только поквартальное повышение цен на недвижимость, а максимальный показатель составил 14,5%. В 2009 году наблюдалось только снижение цен на жилье, а максимальное снижение составило 12,5%. В 2010 году наблюдалось как поквартальное повышение, так и снижение: 2,3% - максимальное поквартальное повышение, и 4% - максимальное поквартальное снижение. В 2011 году: 0,4% - максимальный квартальный рост, 0,4% - максимальное квартальное снижение. 2012 год: 0,5% - рост, и 2% - снижение; 2016 год: 0,6% - рост, и 2,2% - снижение; 2017 год; 2,4% - рост; 2020 год: 7,7% - рост; 2022 год: 7,5% - рост, и 0,8% - снижение; 2023 год: 5% - рост, и 1,4% - снижение; 2024 год, по оценкам: 9,8% - рост за первый квартал. "Последний раз более высокие цены, чем в первом квартале этого года, были в 2008 году", - сказал эксперт.
Динамика цен на квартиры в Кишиневе. Вячеслав Ионицэ утверждает, что в 1996 году цены на квартиры в Кишиневе выросли на 14,9%. В 1997 году - на 40,5%; в 1999 году - на 31,2%; в 2001 году - на 46,6%; в 2005 году - +32%; в 2009 году - на 8,2%; в 2011 году - ниже на 17,5%; в 2016 году - ниже на 5,2%. В 2018 году - рост на 5,9%; 2020 - +7,5%; 2022 - +13,1%; 2024, в первом квартале - +4,6%, в годовом выражении. "Мы наблюдаем рост цен после полутора лет стагнации. Полтора года цены не росли. В 2008 году цены на недвижимость выросли в 6,2 раза по сравнению с 2001 годом. В 2016 году цены снизились на 32 % по сравнению с 2008 годом. В 2021 году, в первом квартале, цены были в 1,9 раза выше, чем в 2016 году", - говорит эксперт.
Динамика цен на новые квартиры в муниципии Кишинев. Экономист утверждает, что в 2010 году наблюдался ежегодный рост на 0,3%. В 2012 году - ежегодное снижение на 5%; 2015 год - снижение на 1,8%; 2016 год - рост на 4%; 2018 год - рост на 7%; 2020 год - рост на 12,2%; 2021 год - рост на 22,3%; 2022 год - рост на 8%; 2023 год - рост на 6,9%. "В этом году рост в первом квартале составил 8,4%. В годовом значении - +11,9%. До 2017 года наблюдался скромный рост цен на новые квартиры, в дальнейшем наблюдалась стагнация, даже с тенденцией к снижению. В первом квартале этого года рынок восстанавливается после стагнации последних 2 лет", - говорит экономист.
Динамика цен на квартиры на вторичном рынке Кишинева. По данным экономиста, в 2010 году наблюдалось ежегодное снижение на 11,3%. В 2012 и 2013 годах ежегодное снижение составило 1,3 %. В 2016 году оно достигло 9,2%. Затем он начал расти, достигнув в 2017 году 4,2% годового прироста цен. В 2019 году - +7,5 %; в 2020-м - +4,9 %; 2021-м - +12,7; 2022-м - +9,2; 2023-м - +5 %; 2024-м, в первом квартале, - +10,4 %, а в годовом значении он достиг 9,8 %. "В первом квартале этого года на вторичном рынке произошло явление, которое не ощущалось в течение последних десяти лет. Цены на вторичном рынке росли гораздо быстрее, чем на первичном. Цены резко выросли и люди больше не хотят покупать квартиры на первичном рынке, которых там на самом деле нет. Сейчас люди немного склоняются ко вторичному рынку и на нем наблюдается оживление", - сказал экономист.
Средняя цена продажи квартиры в муниципии Кишинэу. Эксперт отметил, что в 1995 году она составляла 137 евро за 1 м2; 1997 - 221 евро/м2; 2000 - 131 евро/м2; 2005 - 520 евро/м2; 2008 - 900 евро/м2; 2010 - 674 евро/м2; 2017 - 533 евро/м2; 2022 -1006 евро/м2; 2023 - 1010 евро/м2; 2024, первый квартал - 110 евро/м2. "Сегодня около 70 % продаваемых квартир находятся на вторичном рынке, остальные 30 % - это квартиры в новых кварталах. Только в 2022 году цены достигли уровня 2008 года, в 2023 году цены были на уровне 2022 года, а в 2024 году на рынке наметился подъем. Зафиксирована максимальная цена на квартиры за всю историю Республики Молдова", - сказал эксперт.
Доступность банковских кредитов. Сколько ежемесячных доходов необходимо семье в Кишиневе, в которой работают два человека, для получения ипотечного кредита. В качестве примера, был взят кредит на 20 лет с первоначальным взносом 30% для недавно построенной квартиры площадью 70 м2. В 2008 году, по данным экономиста, для погашения ипотечного кредита требовалось 314 % месячного дохода семьи. Около 3 зарплат, что было практически невозможно. В 2011 году она снизилась до 177 %; 2015 - 147 %; 2019 - 62 %; 2021 - 70 %; 2022 поднялась до 118 %; а в 2023 снова снизилась и достигла 76 %. В первом квартале 2024 года он составил 74 %.
"С 2016 года ипотека стала более доступной. Наилучшая ситуация была в 2019 году. Однако с ужесточением денежно-кредитной политики Национальным банком на фоне кризиса в 2021 и 2022 годах ситуация ухудшилась в два раза к 2022 году. Это сделало невозможным для семьи получение ипотечного кредита. В настоящее время наблюдается тенденция к росту доходов населения, снижение процентных ставок по банковским кредитам позволило добиться того, что сегодня на покупку квартиры требуется 74 % дохода семьи. Ипотека вновь станет решением для семей при покупке квартиры. Процентная ставка по ипотечному кредиту снижается - до 8 % с 13 % в 2021/2022 годах. Высокая процентная ставка в период кризиса повлияла на объем выдаваемых кредитов", - говорит эксперт. Средняя процентная ставка по новым кредитам на покупку жилья для физических лиц. Вячеслав Ионита говорит, что в 2008 году она составляла 16,6 %. К 2014 году она снизилась до 9,7 %. В 2015 году она снова выросла до 13,1 %. В 2021 году он снова упал до 6,7 %. В 2022 году достиг 12,8 %, в 2023 году - 8,8 %, в первом квартале 2024 года - 8 %.
Новые ипотечные кредиты для физических лиц. Экономический аналитик сообщил, что в 2008 году ежемесячно выдавалось €2,8 млн кредитов на недвижимость; в 2009 году - всего €600 тыс. ежемесячно; 2010 год - €2,1 млн; 2014 год - €4,2 млн ежемесячно; 2016 год - €2 млн; 2019 год - €13,7 млн; 2020 год - €11,9 млн; 2021 год - €25 млн; 2022 год - €5,2 млн; 2023 год - €21 млн; 2024 год, первый квартал - €22,4 млн ежемесячно. "2021 год, который привел к росту цен, стал годом бума для кредитов на недвижимость. В том числе по программе Prima Casă. В 2022 году объем кредитов упал в пять раз на фоне решений НБМ, связанных с инфляционной политикой. Сейчас инфляционная политика идет на спад, и ипотечные кредиты становятся решением для граждан", - говорит экономический аналитик.
Реальный рост цен на новое жилье. Эксперт напомнил, что в 2000 году наблюдалось падение на 21,3%. В 2001 году они выросли на 35,1% по сравнению с 2000 годом. В 2002 г. - +25,7% по сравнению с 2001 г. В 2003 г. - +52,6% по сравнению с 2002 г. В 2004 г. - +15,5% по сравнению с 2003 г.; в 2005 г. - +20,2% по сравнению с 2004 г., а в 2006 г. - +8,1% по сравнению с 2005 г. В 2007 году цены упали на 11,3%; в 2009 - на 23,4%; в 2012 - на 17,8%; в 2016 - на 2,5%; в 2019 - на 3,9%. С 2020 года цены начали расти и увеличились на 4,7% в 2019 году, на 19,9% в 2021 году. В 2022 году они снизились на 12,2%, в 2023 году - на 3,8%, а в первом квартале 2024 года - на 1,3%.
"В последние годы строительные материалы стали очень дорогими. Строительная компания должна платить зарплату, которая здесь растет очень быстро. Строительная компания производит все платежи в леях, а продает квартиру в евро. Сейчас молдавский лей - самая сильная валюта. Квартира в леях стала не такой дорогой, а евро - слабым. Расцвет строительных компаний пришелся на 2001-2006 годы. Тогда они зарабатывали на 50 % больше, чем в предыдущем году. Их прибыль была сверхприбылью. После 2006 года цены на квартиры в течение десяти лет росли медленнее, чем стоимость строительных материалов. Затраты росли, квартиры не дорожали, а компании разорялись. В 2024 году, даже несмотря на такой рост цен на новые квартиры, они все равно ниже, чем затраты на покупку стройматериалов. В 2024 году компания, даже если она продает более дорогую квартиру, получает меньше денег, чем год назад, потому что зарплата и стоимость материалов выросли, и прибыль стала меньше. Поэтому маловероятно, что цены на квартиры в будущем будут ниже. С 2006 по 2024 год строительные компании получали прибыль только в 4 года: 2010, 2019, 2020 и 2021", - говорит экономический аналитик.
Средняя годовая брутто-зарплата в муниципии Кишинэу. По данным эксперта, в 1995 году она составляла 390 евро/год; 2000 - 575; 2005 - 1360; 2010 - 2730; 2015 - 3090; 2020 - 5810; 2021 - 6290; 2022 - 7730; 2023 - ориентировочно 8950; а в 2024 году она впервые превысит уровень в 10 тысяч евро и составит 10400 евро/год или в 3 раза больше, чем в 2015 году.
Доступность жилья в муниципии Кишинэу. Эксперт уточнил, что в 1980 году для покупки новой, готовой квартиры площадью 70 м2 требовалось 9,3 среднегодовых зарплат брутто; в 1990 году - 9,8 среднегодовых зарплат брутто. В 1995 году - 31,1; 2000 - 20,3; в 2005 - 34,1; 2010 - 19,5; в 2015 - 16,3; 2020 - 12,4; в 2021 - 10,9; 2022 - 10; 2023 - 9,5; и в 2024, первый квартал - 10. "Квартиры стали дороже, но при сегодняшних более высоких зарплатах на приобретение квартиры уходит все меньше лет. Рынок жилья во многом оказался в полном дисбалансе после распада Советского Союза. Тогда на покупку жилья уходило 34 зарплаты в год, сегодня - 10 зарплат в год, мы достигли баланса", - говорит эксперт.
Как это было в других столицах в 2023 году. В Амстердаме для покупки новой, готовой квартиры площадью 70 м2 требовалось 15,8 годовых зарплат; в Братиславе - 14,6; Праге - 14,3; Белграде - 12,8; Таллине - 12,5; Афинах - 12,3; Дублине - 11,6; Будапеште - 10,3; Копенгагене, Вильнюсе, Кишиневе - по 10; Варшаве - 9; Риге - 8,9; Загребе - 8,6; Лондоне - 8,5; Осло - 7,5; Риме - 7,2.
"Цена квартиры зависит от стоимости строительных материалов и доходов населения. За последнее время стоимость квартир сильно выросла. Строительным компаниям пришлось поднять цены, хотя они подняли их гораздо меньше, чем реальная стоимость строительных материалов. Несмотря на высокие цены, квартиры становятся доступными, поскольку заработная плата, исчисляемая в евро, растет быстрее, чем цены на квартиры. Рынок находится в равновесии. Дисбаланс может возникнуть. Сегодня для покупки квартиры требуется 10 лет и 60 % дохода семьи, в которой работают хотя бы два человека. Эти два момента делают покупку квартиры в Кишиневе доступной. В ближайшее время, после слишком резкого роста цен, я чувствую, что может наступить небольшая пауза, рынок сейчас относительно аморфный, но в среднесрочной и долгосрочной перспективе цены на квартиры будут расти, на одном уровне с зарплатами. Не стоит забывать, что 70 % всего богатства Молдовы сосредоточено в недвижимости", - заключил Вячеслав Ионицэ.
